不動産M&Aのメリットとは?買い手側・売り手側双方のメリットを徹底解説!

オリンピックが近づき、ビジネスマンたちの間で不動産に熱い視線が注がれています。そんな不動産の取引の中で、現在活用されることが増えている不動産M&A。なぜ通常の不動産売買ではなく、不動産M&Aが選ばれているのでしょうか?実はそれには大きなメリットがあるのです。今回はそんな不動産M&Aのメリットについてわかりやすく解説してみました。

不動産M&Aとはなにか?

そもそも不動産M&Aとはいったい何なのでしょうか?また、通常のM&Aと何が違うのでしょうか?

 

不動産M&Aの概要

不動産M&Aとは、不動産の取得を目的とするM&Aのことです。注意しておかないといけないのは、一見すると普通の不動産売買に見えますが、不動産を所有する会社そのものも譲渡の対象になっているということです。つまり、不動産自体を売買するのではなく、会社の株式を譲渡するということです。そして不動産に加えて、例えばその負債や従業員なども譲渡の対象になっており、簡単に言うと不動産の所有権を移動させるのではなく、不動産を所有している法人ごと譲渡するという企業買収の形をとります。このあたりの考え方は通常のM&Aと似ているかもしれません。

不動産売買ではなく、不動産M&Aを行うのには理由があります。詳しくはメリットのところで説明しますが、例えば会社を清算するとき資金を多く残すため、また不動産をより大きな金額に現金化するため、そしてさまざまな手続きを省略するために不動産M&Aが行われることがあります。

 

不動産業界の現状

次に不動産業界の現状を見てみましょう。不動産会社の事業の一つとして、物件のオーナーとその買い手若しくは借り手の仲介業があります。不動産会社はその手続きが当事者間で円滑に進むようサポートを行い、その対価として初期費用の一部を手数料として受け取ります。

不動産業界は衣食住の住を担っているだけあり、かなり大きなマーケットで、不動産仲介業、住宅賃貸業、不動産賃貸業を合せると市場規模は40兆円ほどです。そして、2020年に行われるオリンピックの影響もあり、その市場規模はわずかですが上昇していると言えるでしょう。土地開発なども盛んに行われていて、少子化などの問題で日本の人口が減少傾向にある中、閑散地帯にマンションが立つという事例がいくつも見られます。

 

不動産M&Aと不動産売買の違い

不動産M&Aと不動産売買ではその取得対象や取引の目的、手続きが全く異なります。また、それによるメリットやデメリットがあり、しっかり違いを把握した上でどちらの手法で取引を行うか考える必要があります。

 

不動産M&Aのメリット

不動産M&Aには多くのメリットがあります。買い手側と売り手側双方のメリットを順に詳しく見てみましょう。

買い手側のメリット

節税効果

通常の不動産売買の場合、買い手側は不動産取得税、登録免許税などのいわゆる不動産流通税、そして契約書の作成時に必要な収入印紙税、不動産登記費用などさまざまな費用がかかります。しかし、不動産M&Aを活用する場合、上記の費用は不要となります。税金など不動産取引にかかる費用はそれなりに大きな金額になることが多いので、それらが不要になるのは大きなメリットと言えるでしょう。

不動産価格を低く抑えることができる

不動産の価格を低く抑えることができることもメリットでしょう。売り手にも大きな節税効果がある不動産M&Aにおいては、通常の不動産売買より不動産の価格を交渉することができると言われています。

 

売り手のメリット

節税効果

不動産譲渡益に対して法人税や所得税が課される不動産売買に比べると、譲渡対象が株式となる不動産M&Aでは節税効果が高いことが一番のメリットと言えるでしょう。

 

通常の不動産売買だと、不動産売却益に対し法人税や所得税などが課されます。ですが不動産M&Aの場合、基本的には通常の株式譲渡と同様、株式譲渡益にかかる所得税が株主に課されます。つまり不動産M&Aを利用すれば、所得税20%の支払いのみで済むのです。

 

詳しく見てみましょう。会社を清算する際に、不動産を売却してから会社清算手続きに入る場合、不動産売却益に対して約30%の法人税が課されます。そして法人税を控除した残額が残余財産として分配されます。そしてこの残余財産にも50%の所得税が課されます。

例えば、不動産の譲渡益が10億円だったと想定します。まずそれに約30%の法人税がかかります。残りの約7億円は残余財産に加算され、会社清算所得税約50%が課せられます。この計算式だと約3.5億円しかオーナーの手元には残らないのです。ですが、不動産M&Aを活用すると株式譲渡益には20%が課税され、約8億円手元に残ることになります。(分かりやすくするため、その他のコスト等は考慮せず概算での説明となります。)

この節税効果は売り手側にとって非常に大きなメリットと言えます。ただ、もちろんその効果が高いのは間違いないのですが、税金の処理は複雑な知識を要求されることが多いです。今の計算もあくまで概算ですので、実際に不動産M&Aを行う場合は専門家などに相談することを強くおすすめします。

 

廃業コストの削減

廃業コストがかからないというのもメリットです。通常、事業をたたむ場合にはかなりの時間と費用がかかることが一般的です。例えば原状回復費、設備処分費、在庫処分費などそれなりの費用と時間がかかります。しかし、不動産M&Aにおいては事業そのものが譲渡されるので、それらのコストがかからなくて済みます。これはかなり大きなメリットと言えるでしょう。

面倒な手続きが不要

通常の不動産で行われるような事業を引き継ぐ面倒な手続きが不要なのもメリットと言ってよいでしょう。通常の不動産売買では煩雑な手続きがいくつもあります。

 

まとめ!不動産M&Aには多くのメリットがある!

いかがだったでしょうか?通常の不動産売買と比べて、不動産M&Aには買い手側・売り手側双方に多くのメリットがあることがわかっていただけたと思います。特に税金面でのメリットは大きく、売り手側は特にかなり大きな金額の節税をすることができます。また買い手側にもコストの削減や面倒な手続きの省略などさまざまなメリットがあります。

オリンピックが近づいて不動産の価値が高まっていると言えるいま、不動産M&Aを活用することはとても重要と言えます。現在各地で開発が相次ぎ、閑散地帯にもその波は訪れています。これは大きなビジネスチャンスとも言えるでしょう。

各手法のメリット・デメリットをしっかり把握した上で、最適な手法で実行することが望ましいですが、専門的な知識が必要になる場面も多いため、税理士等専門家に相談して進めることをお勧めします。

 


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