倉庫収益の構成

  • 保管料：預かることへの対価
  • 入出庫料（荷役料）：入れる・出す作業
  • 附帯作業料：検品、仕分け、ラベル貼り、流通加工、梱包
  • システム利用料：在庫情報の提供など
  • 配送料：輸送とセットの場合

保管料の比重が高い契約ほど、収益は安定しますが単価は低くなります。 作業を伴う契約のほうが単価は上がりますが、人手が必要になります。

保管料の計算方式

方式特徴
坪貸し（面積単位）荷量に関係なく固定。収益が安定する
個建て（パレット・ケース単位）荷量に応じる。変動する
三期制期首在庫＋入庫数で計算する方式

坪貸しは収益が安定する一方、荷量が増えても収入は増えません。 逆に個建ては、荷量が減ると収入も減ります。

どちらが有利かは、その荷主の荷量が増えるか減るかによります。契約時に見通しを確認してください。

坪あたり収益を見る

坪あたり月間収益 ＝ 月間の倉庫売上 ÷ 使用坪数

この数字を、荷主別・エリア別に出してください。次が見えます。

  • どの荷主が効率的か
  • 賃借している場合、賃料を上回っているか
  • 空きスペースの機会損失

自社所有の倉庫でも、賃貸に出した場合の相場と比較すると、事業としての採算が見えます。

無償の作業を洗い出す

輸送と同じく、倉庫でも無償作業が積み重なります。

  • 棚卸しの立ち会い
  • 緊急の出荷対応
  • 返品の受け入れと検品
  • ラベルの貼り替え
  • 資材の管理（パレット、かご車）
  • 在庫データの作成・報告
  • 不良品の抜き取り

「昔から頼まれてやっている」作業が必ずあります。1か月、実際にかかった時間を記録してください。待機料・附帯作業料の収受と同じ進め方です。

作業料の設定

  • 時間単位：作業時間×単価
  • 個数単位：1ケース◯円、1点◯円
  • 月額固定：定型的な作業

単価は、人件費から逆算してください。作業者の時給、作業時間、間接費、利益を積み上げます。

稼働率の管理

倉庫の空きスペースは、そのまま機会損失です。

  • 月別の稼働率（使用坪数 ÷ 総坪数）
  • 季節変動
  • 空きが出る時期

季節変動の逆になる荷主を組み合わせられると、稼働が平準化します。営業の方針にしてください。

コスト側の管理

  • 人件費：最大の費目。作業の標準化と人員配置
  • 賃料（賃借の場合）
  • 光熱費：特に冷蔵・冷凍は大きい
  • フォークリフト：リース料、燃料、整備（フォークリフトの更新計画）
  • 資材：パレット、ラップ、梱包材
  • システム：WMSの費用（WMS導入の効果と落とし穴）

輸送とのセットで考える

倉庫と配送をセットで受託すると、次の利点があります。

  • 荷主にとってワンストップになる
  • 切り替えられにくい（関係が深くなる）
  • 車両の稼働を計画しやすい
  • 単価が上がる

これは3PLへの転換の方向でもあります。

契約の整備

倉庫の契約では、次を明確にしてください。

  • 保管料の計算方法と、算定の基準日
  • 作業料の範囲と単価
  • 範囲外の作業が発生した場合の扱い
  • 在庫差異があった場合の責任
  • 火災・水害時の責任と保険
  • 契約期間と解約予告

荷主との契約書を整える、倉庫業の登録と承継をご覧ください。

M&Aでの評価

倉庫事業は収益の安定性で評価されます。次を整理しておいてください。

  • 倉庫別・荷主別の売上と利益
  • 坪あたり収益
  • 稼働率の推移
  • 契約期間と更新の状況
  • 作業の内容と料金の対応関係

輸送と倉庫を分けて数字が出せることが前提です。直近3期の数字をどう見せるかをご覧ください。

まとめ

保管料だけでは利益が出にくく、附帯作業の料金化が収益を決めます。無償で行っている作業を1か月記録し、人件費から逆算した単価を設定してください。坪あたり収益を荷主別に出すと、効率が見えます。輸送とのセット受託は、収益と関係の両方を強くします。